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Stratégie dividendes

Sociétés immobilières réglementées (SIR)

Découvrez les SIR belges avec les meilleurs rendements

Qu'est-ce qu'une SIR ?

L’investisseur qui souhaite disposer en une seule fois, et moyennant une mise de départ pas trop élevée, d’un portefeuille immobilier largement diversifié a tout intérêt à opter pour l’achat d’actions d’une ou plusieurs sociétés immobilières réglementées ou SIR.

La Bourse de Bruxelles abrite à ce jour plusieurs de ces sociétés possédant toutes, à l’exception de la lilliputienne Immo Moury, un portefeuille immobilier de 200 millions à plus de 3 milliards d’euros. Certaines sont spécialisées dans un segment immobilier spécifique, comme les bureaux, le résidentiel, les commerces ou les bâtiments semi-industriels, alors que d’autres ont un caractère plus diversifié et investissent simultanément dans plusieurs types d’immobilier. Même si la majorité des investissements de ces SIR sont toujours situés en Belgique, la plupart se tournent aussi de plus en plus vers les pays voisins (Pays-Bas, France, Allemagne et Luxembourg) et quelques-unes s’aventurent même jusqu’en Roumanie, en Suisse ou en Espagne.

Les SIR sont soumises à des règles strictes. Elles doivent ainsi faire estimer leur parc immobilier à raison de 4 fois par an par un expert et leur taux d’endettement ne peut dépasser 65 %, même si les banquiers maison de ces sociétés sont le plus souvent encore plus stricts sur ce point. Les SIR doivent en outre reverser au moins 80 % de leurs bénéfices sous forme de dividende à leurs actionnaires chaque année. Enfin, aucun bâtiment ne peut représenter plus de 20 % de la valeur du portefeuille.
Ces sociétés immobilières étaient autrefois connues sous le nom de « sicafi ».

Testachats, Sociétés immobilières réglementées, 15/11/2016

Liste des SIR belges (2024)

Aedifica

(AED)

détention et la gestion d’actifs immobiliers de santé (particulièrement logements des seniors).

A fin 2023, le patrimoine immobilier, composé de 617 sites, s’élève, en juste valeur, à 5 849 MEUR.

Ascencio

(ASCE)

détention et la gestion d’actifs immobiliers commerciaux.

A fin septembre 2023, le patrimoine immobilier, d’une surface totale de 450 013 m2, s’élève, en juste valeur, à 740,8 MEUR. La répartition géographique du portefeuille en valeur est la suivante : Belgique (54,6%), France (41,3%) et Espagne (4,1%).

Care Property Invest ou CP Invest

(CPINV)

La société investit uniquement dans le segment du marché des logements pour personnes âgées et pour personnes handicapées.

A fin 2023, le patrimoine immobilier du groupe s’élève, en valeur de marché, à 1 246,6 MEUR.

Cofinimmo

(COFB)

La société est spécialisée en immobilier de location.

A fin 2023, le patrimoine immobilier, d’une surface totale de 2 440 229 m2, s’élève, en valeur de marché, à 6,2 MdsEUR répartis par type d’actifs comme suit : – maisons de repos et cliniques (74,9% ; 1 839 522 m2) ; – bureaux (17,7% ; 291 790 m2) ; – réseaux immobiliers de distribution (7,4% ; 308 917 m2) : cafés (enseigne Pubstone) et agences d’assurance.

Home Invest Belgium

(HOMI)

détention et la gestion d’actifs immobiliers résidentiels.

A fin 2023, le portefeuille immobilier, d’une surface totale de 222 640 m2, s’élève, en valeur de marché, à 704,9 MEUR répartis par types d’actifs entre résidentiels (90,1%), bureaux (5,1%) et magasins (4,8%). La répartition géographique du portefeuille en valeur est la suivante : Bruxelles (66,9%), Flandres (13,3%), Wallonie (10,5%) et Pays Bas (9,3%).

Immo Moury

(IMMOU)

détention et la gestion d’actifs immobiliers d’entreprise.

A fin mars 2024, le patrimoine immobilier d’une surface locative de 34,977 m2, s’élève, en valeur de marché, à 41,8 MEUR répartis par type d’actifs entre bureaux (45,6%), bâtiments semi-industriels (24,4%), logements (20%) et commerces (10%).

Inclusio

(INCLU)

détention et la gestion d’actifs immobiliers résidentiels sociaux.

A fin 2023, le portefeuille immobilier, composé de 218 immeubles (1 465 logements, 8 unités d’infrastructures sociales, 17 unités commerciales, 2 immeubles de bureau, une école et une crèche) d’une surface de 137 254 m2, s’élève, en valeur de marché, à 319 MEUR.

Montea

(MONT)

spécialisée dans l’immobilier logistique et semi-industriel, en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne.

La société est un acteur de référence sur ce marché. Montea NV fournit simplement à ses clients l’espace dont ils ont besoin pour se développer grâce à des solutions immobilières polyvalentes et innovantes. A fin 2023, son portefeuille s’élève en valeur de marché, à 2 280,3 MEUR répartis entre actifs immobiliers (95 sites différents d’une surface au sol totale de 1 959 242 m2 ; 2 085,2 MEUR), projets de développement (113,7 MEUR) et panneaux solaires (81,4 MEUR).

QRF

(QRF)

City Retail, à savoir l’investissement, le (re)développement et la location d’immeubles commerciaux interurbains dans ce que l’on appelle le Golden Mile, les rues dominantes pour leur zone de dessertes.

Qrf est aussi bien actif en Belgique qu’aux Pays Bas. A fin 2023, le patrimoine immobilier du groupe, composé de 30 sites commerciaux, s’élève en valeur de marché, à 218,4 MEUR.

Retail Estates

(RET)

détention, l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers d’entreprise (notamment magasins de périphérie, centres commerciaux, immeubles individuels et surfaces commerciales) situés en Belgique et au Luxembourg.

A fin mars 2024, le portefeuille immobilier composé de 1 020 immeubles d’une surface totale de 1 228 576 m2, s’élève, en valeur de marché, à 2 MdsEUR.

Vastned Belgium

(VASTB)

investissement dans l’immobilier commercial belge.

A fin 2022, la valeur de marché des immeubles de placement, ayant une surface locative totale de 76 086 m2, était estimée à une juste valeur de 312,6 MEUR. L’essentiel du portefeuille se compose d’immeubles de commerces de tout premier ordre dans les centres de grandes villes comme Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges et également des parcs commerciaux de premier ordre. Le reste le portefeuille se compose de magasins en centre-ville en dehors des grandes villes, de parcs de vente au détail et de magasins le long d’axes routiers hautement qualitatifs. En outre, une partie limitée du portefeuille est constituée des unités horeca et des unités résidentielles. La répartition géographique du portefeuille est la suivante : Flandre (72,2%), Bruxelles (18,8%) et Wallonie (9%).

Warehouses De Pauw

(WDP)

développe et investit dans des bâtiments logistiques (espaces d’entreposage et bureaux).

Le groupe dispose de 7,1 millions de m2 d’immeubles en portefeuille. Ce patrimoine international de bâtiments semi-industriels et logistiques est réparti sur 296 sites situés à des carrefours logistiques en matière de stockage et de distribution en Belgique, en France, aux Pays Bas, au Luxembourg, en Allemagne et en Roumanie.

Warehouses Estates Belgium

(EBR:WEB)

détention et la gestion d’actifs immobiliers d’entreprise.

A fin 2022, le patrimoine immobilier de 110 immeubles totalisait une surface locative de 304 577 m2 pour une valeur de marché de 300,8 MEUR répartis essentiellement par type d’actifs entre immeubles commerciaux (68,8% ; 149 832 m2), immeubles industriels, entrepôts et halls (19% ; 138 227 m2), bureaux (11,3% ; 16 518 m2) et terrains (0,9%). La totalité du patrimoine en valeur est réalisée en Belgique.

Wereldhave Belgium

(WEHB)

détention et la gestion d’actifs immobiliers d’entreprise.

Les revenus locatifs par type d’actifs se répartissent comme suit : – locaux commerciaux (88,4%) ; – bureaux (11,6%). A fin 2023, le patrimoine du groupe, d’une surface totale de 282 911 m2, s’élève, en valeur de marché, à 952,4 MEUR répartis essentiellement entre locaux commerciaux (98,5% ; 220 185 m2) et bureaux (1,5% ; 62 726 m2).

Xior Student Housing

(XIOR)

détention et la gestion de logements pour étudiants en Belgique, aux Pays Bas, en Espagne, au Portugal et en Pologne.

A fin 2022, le patrimoine immobilier, composé de 160 immeubles (dont 80 en Belgique, 51 aux Pays Bas, 11 en Espagne, 7 au Portugal, 4 en Pologne, 4 au Danemark, 2 en Allemagne et 1 en Suède), est évalué, en valeur comptable, à 3 221,5 MEUR.

(FSMA, Sociétés immobilières réglementées, 10/2024, https://www.fsma.be/fr/societes-immobilieres-reglementees)

Précompte mobilier (2024)

En Belgique, le taux de base du précompte mobilier s’élève à 30 % du revenu. Selon le type de revenu, des taux réduits sont d’application.

https://finances.belgium.be/fr/entreprises/impot_des_societes/Precomptes/precompte-mobilier#q2

Si le titre est composé à plus de 60% d’immobilier de santé et bénéficie d’un précompte mobilier belge de 15% au lieu de 30% sur les dividendes versés aux particuliers.

Par exemple : Aedifica, Care Property Invest

https://www.test-achats.be/invest/fiscalite-et-droits/taxation/news/2018/11/immobilier-sir-sante-precompte-mobilier-reduit-15

Comment choisir ?

Plusieurs critères de choix

Les critères entrant en ligne de compte dans le choix d’une société immobilière sont très nombreux. En voici les principaux.

Un aspect important est la prime ou décote du cours de Bourse par rapport à la valeur intrinsèque de la SIR. Celle-ci représente la valeur réelle de la société et se compose de la valeur de tous les biens, plus précisément la valeur des bâtiments en portefeuille, moins les dettes. Mieux vaut donner la préférence aux SIR affichant une décote ou une légère prime de 20 % tout au plus. En effet, plus la prime sera élevée, plus le risque d’un recul du cours en cas de baisse des prix immobiliers ou, pire, de véritable crise immobilière sera grand.

Un deuxième critère à prendre en considération est le rendement net sur dividende. En règle générale, l’immobilier résidentiel offre le rendement locatif le plus faible alors que l’immobilier semi-industriel ou logistique se montre le plus généreux. Comme les revenus locatifs représentent la première source de revenus des SIR, cela se reflète aussi souvent dans les rendements sur dividende. Actuellement, un rendement net sur dividende de 3 à 4 % est courant. Des rendements (beaucoup) plus élevés peuvent être la conséquence d’un cours très faible ou en net recul et indiquer dès lors que la société immobilière a des problèmes ou va au-devant d’une période difficile (taux d’inoccupation élevé, baisse attendue des loyers, …).

Il est aussi important de bien surveiller le taux de distribution du bénéfice ou pay-out ratio. Si les SIR sont légalement tenues de verser au moins 80 % de leurs bénéfices, certaines vont dans la pratique jusqu’à 100 %. En cas de difficultés, ces SIR devront alors inévitablement revoir leur dividende à la baisse, alors que même dans une période plus difficile, une SIR affichant un taux de distribution moins élevé aura de la marge pour maintenir son dividende ou même le relever en accentuant temporairement ce taux de distribution.

Un autre critère est le taux d’endettement. Plus celui-ci sera faible, plus la société immobilière aura de la marge pour élargir son portefeuille immobilier sans devoir faire appel à des capitaux frais auprès de ses actionnaires. Elle pourra en effet facilement contracter des dettes supplémentaires pour financer de nouvelles acquisitions. À l’inverse, une SIR affichant un taux d’endettement plus élevé offrira un meilleur rendement sur fonds propres à ses actionnaires grâce à l’effet de levier. Il s’agit donc de trouver le bon équilibre entre l’utilisation des dettes et des fonds propres, avec un taux d’endettement ni trop élevé, ni trop faible. Un taux d’endettement compris entre 30 et 45 % nous semble dès lors un bon compromis dans la plupart des cas.

Bien sûr, le portefeuille immobilier proprement dit joue aussi un rôle important dans le choix d’une SIR. Mieux vaudra investir dans une société immobilière possédant des bâtiments de grande ou de meilleure qualité. Le rendement locatif, ou rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d’achat du bâtiment, sera souvent plus faible, au même titre donc que le dividende, mais cela sera aussi compensé à terme par une plus-value à la vente du bâtiment. Les perspectives pour le secteur immobilier et la localisation représentent deux autres critères importants. Nous nous interrogeons ainsi toujours sur la possibilité de relever les loyers des bâtiments en portefeuille ou de maintenir voire améliorer le taux d’occupation.

Enfin, les taux d’intérêt représentent un autre facteur à ne pas négliger. Une hausse des taux d’intérêt aura ainsi une influence négative sur les bénéfices et le cours des sociétés immobilières. Plus les taux d’intérêt seront élevés, plus le coût de financement pour une société immobilière sera élevé. Il convient toutefois de faire remarquer ici que certaines SIR se couvrent partiellement contre les fluctuations des taux.
En cas de hausse des taux, le rendement sur dividende offert par les SIR deviendra aussi immédiatement moins intéressant par rapport aux produits à taux fixe comme les carnets d’épargne, bons de caisse ou obligations. Les investisseurs opteront plus souvent pour ces produits et négligeront alors plus facilement les SIR. Au final, cette diminution de la demande pourra peser sur le cours des sociétés immobilières.

Testachats, Sociétés immobilières réglementées, 15/11/2016

Classement 2025 des meilleurs rendements de dividendes

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