Gereglementeerde vastgoedvennootschappen GVV Rendementen Gereglementeerde vastgoedvennootschappen GVV Rendementen Gereglementeerde vastgoedvennootschappen GVV Rendementen

Gereglementeerde vastgoedvennootschappen GVV Rendementen Gereglementeerde vastgoedvennootschappen GVV Rendementen Gereglementeerde vastgoedvennootschappen GVV Rendementen Gereglementeerde vastgoedvennootschappen GVV Rendementen

Dividendstrategie

Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV)

Ontdek de Belgische GVV’s met de beste rendementen.

Wat is een GVV?

De belegger die met een beperkte startinleg in één keer een breed gediversifieerde vastgoedportefeuille wil opbouwen, doet er goed aan om aandelen te kopen van één of meerdere Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV’s).

De Brusselse beurs huisvest op dit moment verschillende van deze vennootschappen, die allemaal – met uitzondering van het kleine Immo Moury – een vastgoedportefeuille bezitten ter waarde van 200 miljoen tot meer dan 3 miljard euro. Sommige GVV’s zijn gespecialiseerd in een specifiek segment, zoals kantoren, residentieel vastgoed, winkels of semi-industriële gebouwen, terwijl andere een meer gediversifieerd karakter hebben en tegelijkertijd in meerdere soorten vastgoed investeren. Hoewel het merendeel van de investeringen van deze GVV’s zich nog steeds in België bevindt, richten de meeste zich steeds vaker op buurlanden (Nederland, Frankrijk, Duitsland en Luxemburg) en sommige wagen zich zelfs tot in Roemenië, Zwitserland of Spanje.

GVV’s zijn onderworpen aan strikte regels. Ze moeten hun vastgoedportefeuille vier keer per jaar laten waarderen door een expert, en hun schuldgraad mag niet hoger zijn dan 65 %, hoewel de huisbankiers van deze vennootschappen vaak nog strengere eisen stellen. Daarnaast zijn GVV’s verplicht om jaarlijks minstens 80 % van hun winst in de vorm van dividend aan hun aandeelhouders uit te keren. Tot slot mag geen enkel gebouw meer dan 20 % van de totale waarde van de portefeuille vertegenwoordigen.

Deze vastgoedvennootschappen stonden vroeger bekend onder de naam “sicafi”.

Testachats, Sociétés immobilières réglementées, 15/11/2016

Belgische GVV's - Overzicht (2024)

Aedifica

(AED)

Het bezit en beheer van gezondheidsvastgoed (met name seniorenwoningen).

Eind 2023 bedraagt de vastgoedportefeuille, bestaande uit 617 sites, een reële waarde van 5.849 miljoen euro.

Ascencio

(ASCE)

Het bezit en beheer van commercieel vastgoed.

Eind september 2023 bedraagt de vastgoedportefeuille, met een totale oppervlakte van 450.013 m², een reële waarde van 740,8 miljoen euro. De geografische verdeling van de portefeuille naar waarde is als volgt: België (54,6%), Frankrijk (41,3%) en Spanje (4,1%).

Care Property Invest ou CP Invest

(CPINV)

Het bedrijf investeert uitsluitend in het marktsegment van woningen voor ouderen en mensen met een beperking.

Eind 2023 bedraagt de vastgoedportefeuille van de groep, tegen marktwaarde, 1.246,6 miljoen euro.

Cofinimmo

(COFB)

Het bedrijf is gespecialiseerd in verhuurvastgoed.

Eind 2023 bedraagt de vastgoedportefeuille, met een totale oppervlakte van 2.440.229 m², een marktwaarde van 6,2 miljard euro, verdeeld over de volgende activatypes:

Woonzorgcentra en klinieken (74,9%; 1.839.522 m²); Kantoren (17,7%; 291.790 m²); Distributievastgoed (7,4%; 308.917 m²): cafés (onder het merk Pubstone) en verzekeringskantoren.

Home Invest Belgium

(HOMI)

Het bezit en beheer van residentieel vastgoed.

Eind 2023 bedraagt de vastgoedportefeuille, met een totale oppervlakte van 222.640 m², een marktwaarde van 704,9 miljoen euro, verdeeld over de volgende activatypes: residentieel vastgoed (90,1%), kantoren (5,1%) en winkels (4,8%). De geografische verdeling van de portefeuille naar waarde is als volgt: Brussel (66,9%), Vlaanderen (13,3%), Wallonië (10,5%) en Nederland (9,3%).

Immo Moury

(IMMOU)

Het bezit en beheer van bedrijfsvastgoed.

Eind maart 2024 bedraagt de vastgoedportefeuille, met een verhuurbare oppervlakte van 34.977 m², een marktwaarde van 41,8 miljoen euro, verdeeld over de volgende activatypes: kantoren (45,6%), semi-industriële gebouwen (24,4%), woningen (20%) en winkels (10%).

Inclusio

(INCLU)

Het bezit en beheer van sociaal residentieel vastgoed.

Eind 2023 bestaat de vastgoedportefeuille uit 218 gebouwen (1.465 woningen, 8 sociale infrastructuureenheden, 17 commerciële eenheden, 2 kantoorgebouwen, een school en een kinderdagverblijf) met een oppervlakte van 137.254 m² en een marktwaarde van 319 miljoen euro.

Montea

(MONT)

Gespecialiseerd in logistiek en semi-industrieel vastgoed in België, Nederland, Frankrijk en Duitsland.

Het bedrijf is een toonaangevende speler op deze markt. Montea NV biedt haar klanten eenvoudigweg de ruimte die ze nodig hebben om te groeien, met behulp van flexibele en innovatieve vastgoedoplossingen. Eind 2023 bedraagt de portefeuille een marktwaarde van 2.280,3 miljoen euro, verdeeld over vastgoedactiva (95 verschillende locaties met een totale grondoppervlakte van 1.959.242 m²; 2.085,2 miljoen euro), ontwikkelingsprojecten (113,7 miljoen euro) en zonnepanelen (81,4 miljoen euro).

QRF

(QRF)

City Retail, oftewel de investering, (her)ontwikkeling en verhuur van commerciële gebouwen in stadscentra, gelegen in wat men de “Golden Mile” noemt: de belangrijkste winkelstraten in hun verzorgingsgebied.

Qrf is actief in zowel België als Nederland. Eind 2023 bedraagt de vastgoedportefeuille van de groep, bestaande uit 30 commerciële locaties, een marktwaarde van 218,4 miljoen euro.

Retail Estates

(RET)

Het bezit, de acquisitie en het beheer van bedrijfsvastgoed (waaronder perifere winkels, winkelcentra, individuele gebouwen en commerciële ruimtes) gelegen in België en Luxemburg.

Eind maart 2024 bestaat de vastgoedportefeuille uit 1.020 gebouwen met een totale oppervlakte van 1.228.576 m² en een marktwaarde van 2 miljard euro.

Vastned Belgium

(VASTB)

Investering in Belgisch commercieel vastgoed.

Eind 2022 werd de marktwaarde van de beleggingspanden, met een totale verhuurbare oppervlakte van 76.086 m², geschat op een reële waarde van 312,6 miljoen euro. Het grootste deel van de portefeuille bestaat uit eersteklas winkelpanden in de stadscentra van grote steden zoals Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge, evenals eersteklas retailparken. De rest van de portefeuille omvat winkelpanden in stadscentra buiten de grote steden, retailparken en winkels langs kwalitatief hoogwaardige verkeersassen. Daarnaast bestaat een beperkt deel van de portefeuille uit horecagelegenheden en residentiële eenheden. De geografische verdeling van de portefeuille is als volgt: Vlaanderen (72,2%), Brussel (18,8%) en Wallonië (9%).

Warehouses De Pauw

(WDP)

Ontwikkelt en investeert in logistieke gebouwen (opslagruimten en kantoren).

De groep beschikt over een portefeuille van 7,1 miljoen m² aan gebouwen. Deze internationale vastgoedportefeuille van semi-industriële en logistieke gebouwen is verdeeld over 296 locaties, gelegen op logistieke knooppunten voor opslag en distributie in België, Frankrijk, Nederland, Luxemburg, Duitsland en Roemenië.

Warehouses Estates Belgium

(EBR:WEB)

Het bezit en beheer van bedrijfsvastgoed.

Eind 2022 bestond de vastgoedportefeuille uit 110 gebouwen met een totale verhuurbare oppervlakte van 304.577 m² en een marktwaarde van 300,8 miljoen euro, voornamelijk verdeeld over de volgende activatypes: commerciële gebouwen (68,8%; 149.832 m²), industriële gebouwen, magazijnen en hallen (19%; 138.227 m²), kantoren (11,3%; 16.518 m²) en terreinen (0,9%). De volledige portefeuille, qua waarde, bevindt zich in België.

Wereldhave Belgium

(WEHB)

Het bezit en beheer van bedrijfsvastgoed.

De huurinkomsten per activatype zijn als volgt verdeeld: – Commerciële ruimtes (88,4%); – Kantoren (11,6%).
Eind 2023 bedroeg de vastgoedportefeuille van de groep, met een totale oppervlakte van 282.911 m², een marktwaarde van 952,4 miljoen euro, voornamelijk verdeeld over commerciële ruimtes (98,5%; 220.185 m²) en kantoren (1,5%; 62.726 m²).

Xior Student Housing

(XIOR)

Het bezit en beheer van studentenkamers in België, Nederland, Spanje, Portugal en Polen.

Eind 2022 werd de vastgoedportefeuille, bestaande uit 160 gebouwen (waarvan 80 in België, 51 in Nederland, 11 in Spanje, 7 in Portugal, 4 in Polen, 4 in Denemarken, 2 in Duitsland en 1 in Zweden), gewaardeerd op een boekwaarde van 3.221,5 miljoen euro.

(FSMA, Sociétés immobilières réglementées, 10/2024, https://www.fsma.be/fr/societes-immobilieres-reglementees)

Roerende voorheffing (2024)

In België bedraagt het basistarief van de roerende voorheffing 30% op het inkomen. Afhankelijk van het type inkomen zijn verlaagde tarieven van toepassing.

https://financien.belgium.be/nl/ondernemingen/vennootschapsbelasting/voorheffingen/roerende-voorheffing

Indien een effect voor meer dan 60% uit gezondheidsvastgoed bestaat, geniet het een Belgisch roerende voorheffingstarief van 15% in plaats van 30% op de uitgekeerde dividenden aan particulieren.

Bijvoorbeeld : Aedifica, Care Property Invest

https://www.test-achats.be/invest/fiscalite-et-droits/taxation/news/2018/11/immobilier-sir-sante-precompte-mobilier-reduit-15

Hoe kiezen?

Meerdere keuzecriteria

Er zijn tal van criteria waarmee rekening gehouden moet worden bij de keuze van een vastgoedvennootschap. Hier zijn de belangrijkste.

Een belangrijk aspect is de premie of korting van de beurskoers ten opzichte van de intrinsieke waarde van de GVV. Deze waarde vertegenwoordigt de reële waarde van de vennootschap en bestaat uit de waarde van alle activa, meer bepaald de waarde van de gebouwen in portefeuille, verminderd met de schulden. Het is beter de voorkeur te geven aan GVV’s met een korting of een lichte premie van maximaal 20%. Hoe hoger de premie, hoe groter immers het risico op een koersdaling bij een prijsdaling in de vastgoedmarkt of, erger nog, bij een echte vastgoedcrisis.

Een tweede criterium is het netto dividendrendement. Over het algemeen biedt residentieel vastgoed het laagste huurrendement, terwijl semi-industrieel of logistiek vastgoed genereuzer is. Aangezien huurinkomsten de belangrijkste inkomstenbron van GVV’s vormen, weerspiegelt dit zich vaak in de dividendrendementen. Momenteel is een netto dividendrendement van 3 tot 4% gebruikelijk. (Veel) hogere rendementen kunnen het gevolg zijn van een zeer lage of dalende koers, wat erop kan wijzen dat de vastgoedvennootschap problemen heeft of een moeilijke periode tegemoet gaat (hoge leegstand, verwachte huurverlagingen, …).

Het is ook belangrijk om de uitkeringsratio of pay-out ratio goed in de gaten te houden. Hoewel GVV’s wettelijk verplicht zijn om minstens 80% van hun winst uit te keren, lopen sommige in de praktijk op tot 100%. Bij moeilijkheden zullen deze GVV’s onvermijdelijk hun dividend moeten verlagen, terwijl een GVV met een lagere uitkeringsratio in een moeilijke periode meer ruimte heeft om het dividend te handhaven of zelfs te verhogen door de uitkeringsratio tijdelijk op te voeren.

Een ander criterium is de schuldratio. Hoe lager deze is, hoe meer ruimte de vastgoedvennootschap heeft om haar vastgoedportefeuille uit te breiden zonder een beroep te hoeven doen op nieuwe kapitaalinbreng van haar aandeelhouders. Ze kan immers gemakkelijk extra schulden aangaan om nieuwe acquisities te financieren. Omgekeerd biedt een GVV met een hogere schuldratio een beter rendement op eigen vermogen voor haar aandeelhouders dankzij het hefboomeffect. Het gaat er dus om een goed evenwicht te vinden tussen het gebruik van schulden en eigen vermogen, met een schuldratio die niet te hoog en niet te laag is. Een schuldratio van 30 tot 45% lijkt in de meeste gevallen een goed compromis.

Natuurlijk speelt de vastgoedportefeuille zelf ook een belangrijke rol bij de keuze van een GVV. Het is beter te investeren in een vastgoedvennootschap die gebouwen van hoge of betere kwaliteit bezit. Het huurrendement, of de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de aankoopprijs van het gebouw, zal vaak lager zijn, net zoals het dividend, maar dit wordt op termijn gecompenseerd door een meerwaarde bij de verkoop van het gebouw. De vooruitzichten voor de vastgoedsector en de locatie zijn twee andere belangrijke criteria. Zo vragen we ons altijd af of het mogelijk is om de huurprijzen van de gebouwen in portefeuille te verhogen of om de bezettingsgraad te handhaven of zelfs te verbeteren.

Tot slot zijn rentetarieven een ander niet te verwaarlozen factor. Een rentestijging heeft een negatieve invloed op de winst en de koers van vastgoedvennootschappen. Hoe hoger de rente, hoe hoger de financieringskosten voor een vastgoedvennootschap. Het is echter belangrijk op te merken dat sommige GVV’s zich gedeeltelijk indekken tegen renteschommelingen. Bij een rentestijging wordt het dividendrendement van GVV’s ook onmiddellijk minder aantrekkelijk in vergelijking met vastrentende producten zoals spaarboekjes, kasbons of obligaties. Beleggers zullen vaker voor deze producten kiezen en GVV’s gemakkelijker links laten liggen. Uiteindelijk kan deze daling van de vraag de koers van vastgoedvennootschappen onder druk zetten.

Testachats, Sociétés immobilières réglementées, 15/11/2016

Ranglijst 2025 van de beste dividendrendementen

—-> Scroll naar rechts —->

Risico’s

Beleggingsdisclaimer

We willen u eraan herinneren dat alle beleggingen inherente risico’s met zich meebrengen en dat het belangrijk is om weloverwogen beslissingen te nemen. Hoewel wij een reeks beleggingsstrategieën aanbieden, kunnen wij geen winst garanderen en zijn wij niet aansprakelijk voor eventuele verliezen die voortvloeien uit het gebruik van onze strategieën.

Financiële markten zijn volatiel en onvoorspelbaar, en resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor toekomstige prestaties. Voordat u een beleggingsbeslissing neemt, raden wij u aan een financieel adviseur te raadplegen of grondig onderzoek te doen om te bepalen of de gekozen strategie aansluit bij uw persoonlijke financiële doelstellingen.

Wij streven ernaar om nauwkeurige en waardevolle informatie te bieden op basis van onze expertise. Begrijp echter dat beleggen inherent risico’s met zich meebrengt, waaronder het risico om een deel of al uw geïnvesteerde kapitaal te verliezen.

Door gebruik te maken van onze strategieën accepteert u de bijbehorende risico’s en erkent u dat wij niet aansprakelijk zijn voor eventuele verliezen die u kunt lijden.

Belangrijke opmerkingen:

Beleggers moeten bereid zijn om mogelijke verliezen te accepteren bij het gebruik van deze strategieën.
De inhoud en middelen die op deze website beschikbaar zijn, zijn uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormen geen financieel, fiscaal, juridisch of boekhoudkundig advies.
Wij zijn geen advocatenkantoor of professioneel adviesbureau. Voor persoonlijk advies raden wij u aan een gekwalificeerde adviseur te raadplegen die bekend is met uw specifieke situatie.